Совместная Пресс-конференция ФРУ и КГОР, продолжение: Газета "Бизнес" 02.09.2013. Судьба арендатора.

Понеділок, 02 вересня 2013

Незаконные требования чиновников об увеличении арендной платы за землю могут уйти в небытие.

Совместная Пресс-конференция Федерации работодателей Украины и Киевской городской организации работодателей в «Униан» затронула очень важную тему. Продолжение этой темы поддержала газета "Бизнес". 

Судьба арендатора

БИЗНЕС №35 (1074) от 02.09.2013 Саливон Сергей Дмитриевич

Уже несколько лет БИЗНЕС отслеживает противостояние власти и бизнеса в вопросе повышения ставок арендной платы за земельные участки для субъектов хозяйствования. Причем главная проблема в этом противостоянии не столько в том, что власти давно стремятся многократно увеличить размер платы, сколько в том, что для реализации этого стремления используются не вполне законные методы.

Руководствуясь буквой закона, они должны были бы озаботиться внесением изменений в договоры аренды с субъектами хозяйствования или заключением новых — в соответствии с Гражданским кодексом (ГК; см. “Что говорит Гражданский…”).

Вместо этого использовался целый комплекс сомнительных мер: от попыток принятия решений местными органами власти до потуг фискальных органов применять налоговые законы, не обращая внимания на ГК. И это при том, что инструментов для “добровольно-принудительного” склонения второго участника договора к его изменению у местных властей, к сожалению, хватает.

Однако в последнее время появилась надежда на то, что инициированное властью противостояние может прекратиться. В июне ВСУ принял постановление о том, что подобные действия власти являются незаконными (см. “Что говорит ВСУ”). А месяц спустя разъяснение в своей “Базе налоговых знаний” на официальном сайте разместило и Миндоходов (см. “Что говорит База…” ).

Предыстория

Напомним: еще 28.12.07 г. был принят Закон №107, в соответствии с которым годовая арендная плата за земельные участки, пребывающие в государственной или коммунальной собственности, устанавливалась на уровне, не меньшем трехкратного размера земельного налога, определенного Законом “О плате за землю”, т.е. не менее 3% нормативной денежной оценки.

Тогда же была впервые установлена на уровне 12% нормативной денежной оценки верхняя планка арендной платы. До принятия этого Закона в Законе “Об аренде земли” и нижней планки не существовало, и большинство договоров заключалось с размером платы в 1-1,5% нормативной денежной оценки. Смысл новшества был понятен: законодатели решили пополнить местные бюджеты за счет арендаторов земли.

Такая возможность повысить арендные ставки в 12 раз (!), а также величину “вилки” по размерам платежа, которая ни к чему не привязана и может произвольно устанавливаться местными органами власти, выглядела, как минимум, странно. Впрочем, Закон №107 в описываемой части толком в силу так и не вступил, поскольку повышение арендных ставок было признано неконституционным Конституционным Судом (КСУ) 22.05.08 г.

Однако уже 03.06.08 г. был принят новый Закон №309 с теми же формулировками, который КСУ почему-то не заинтересовал. Тем не менее пересмотр ставок развивался ни шатко, ни валко. Дошло до того, что в сентябре 2010 г. тогдашний министр финансов Федор Ярошенко жаловался премьеру Николаю Азарову (см. на www.business.ua БИЗНЕС №43 от 25.10.10 г., стр.15-20): мол, киевские власти “не принимают достаточных мер для приведения в соответствие заключенных договоров об аренде земельных участков с требованиями Закона №309 от 03.06.08 г.”.

В конце 2010 г. был принят Налоговый кодекс (НК), в который “арендные” формулировки из упомянутого Закона перекочевали почти дословно (см. “О чем говорит Налоговый…”). Однако в 2011 г., когда НК вступил в действие, реализации этой нормы местные власти большого внимания не уделили — год ознаменовался, скорее, резким повышением нормативной оценки земельных участков, вследствие чего та зачастую оказывалась даже выше рыночной (см. на www.business.ua БИЗНЕС №32 от 08.08.11 г., стр.22-24).

Эффект от роста одного из множителей в формуле платы за землю получался тот же, при этом не нужно было думать, как убедить бизнес повысить размер платы.Однако новый метод выдавливания дополнительных денег скоро себя исчерпал, и в дело вступила прокуратура.

Прокуроры стали обращаться в местные органы власти, а затем подавать иски в интересах государства, на основании которых суды инициировали решения органов местной власти о перезаключении договоров аренды с предпринимателями (см. на www.business.ua БИЗНЕС №44 от 29.10.12 г., стр.62-64). Но этот путь, во-первых, давал сбои — предпринимателям удавалось выигрывать суды. Во-вторых, даже решение местного органа власти о необходимости перезаключения договора автоматически к повышению арендной платы не вело.

Силовой прием

И вот тут-то на местные власти в разных уголках страны снизошло озарение: зачем перезаключать договоры, если можно принять решение и направить его на исполнение налоговикам, а то и просто намекнуть им, что следовало бы наполнять местную казну, руководствуясь нормой о минимальной 3%-ной ставке?

Не первым, но наиболее ярким таким документом стало решение Киевсовета №89/9146 от 28.02.13 г. “О внесении изменений в договоры аренды земельных участков в части приведения размера годовой арендной платы в соответствие с положениями статьи 288 Налогового кодекса Украины”, которое было просто направлено к исполнению тогда еще органам Госналогслужбы. Оно предусматривало пересмотр размера арендной платы для 1341 субъекта хозяйствования.

Таким нехитрым способом, по расчетам авторов документа, в терпящий бедствие киевский бюджет (см. на www.business.ua БИЗНЕС №30-31 от 05.08.13 г., стр.13-15) в текущем году планировалось изъять дополнительных 250-300 млн грн. Это существенная доля от 1-2 млрд грн., которые пытаются “срубить” местные власти в масштабах страны.

Судебная практика

То, что оба описанных варианта реализации решения об увеличении размера платы явно противоречат ГК, а отчасти и НК, более чем очевидно. Это же подтверждает и начавшая складываться положительно для налогоплательщиков судебная практика по вопросу подобного подхода к реализации решений местных властей.

Видимо, нарушения чиновниками основополагающих законов оказались столь дикими, что даже исполняющие в последнее время роль наполнителей бюджета административные суды в большинстве своем не смогли встать на сторону власти. Показательным примером в этом смысле является решение Окружного административного суда г.Киева от 07.08.13 г. в деле №826/10596/13-а по иску ПИИ “МакДональдз Юкрейн Лтд.” к ГНИ в г.Сумы о признании противоправным и отмене налогового уведомления-решения от 30.04.13 г. (оно присутствует в Единой базе судебных решений).

Суд заключил, что даже в НК “предусмотрено, что вопросы относительно размера арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности решаются по согласию сторон договора аренды земельного участка с закреплением размера арендной платы в таком договоре аренды”. И постановил иск удовлетворить полностью.

Имеются, правда, и примеры обратных вариантов решений. Например, Сумской окружной административный суд 08.08.13 г. в деле №818/5677/13-а по иску ООО “ТКФ “Тополя”, даже не вспоминания о существовании ГК и договорных отношений (!), умудрился в таком же случае признать правоту фискалов. Однако, думается, наличие четкой позиции ВСУ позволит обуздать новый скандал до того, как он разгорится до максимальных масштабов.

Что говорит Налоговый кодекс

“288.5. Размер арендной платы устанавливается в договоре аренды, но годовая сумма платежа:

288.5.1. не может быть меньше:

…для других категорий земель — трехкратного размера земельного налога, устанавливаемого настоящим разделом;

288.5.2. не может превышать:

б) для других земельных участков, предоставленных в аренду, — 12% нормативной денежной оценки”.

Что говорит Гражданский кодекс

“Статья 526. Общие условия выполнения обязательства

1. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 629. Обязательность договора

1. Договор является обязательным для выполнения сторонами.

Статья 631. Срок договора

1. Сроком договора является время, в течение которого стороны могут осуществить свои права и выполнить свои обязательства по договору.

Статья 651. Основания для изменения или расторжения договора

1. Изменение или расторжение договора допускается только по соглашению сторон, если иное не установлено договором или законом.

2. Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом”.

Что говорит ВСУ

“Договор аренды земли является гражданско-правовым, а следовательно, ему присущи такие признаки, как: свобода договора, обязательность его исполнения сторонами и т.п. Если договор связан с уплатой налогов и, по мнению субъекта властных полномочий, направлен на уклонение от их уплаты, последний, при помощи административных мер, уполномочен возобновить публичный порядок…

Хотя изменение размера земельного налога в соответствии с Законом №309 является основанием для пересмотра установленного размера арендной платы путем внесения соответствующих изменений в договор аренды земли его участниками, указанное не влечет автоматического изменения арендной платы и, соответственно, доначисления… суммы налогового обязательства по арендной плате с применением штрафных санкций по налоговому уведомлению-решению”.

Из постановления ВСУ от 11.06.13 г. №21-443а12

Что говорит База

“Вопрос: С какого момента субъект хозяйствования должен платить сумму арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, если решение местного совета изменяет условия договора аренды… и обязывает внести изменения в договор аренды земельного участка государственной и коммунальной собственности (или перезаключить договор аренды)?

Ответ: Если решение местного совета изменяет условия договора аренды земли (изменяет площадь, размер арендной платы) и обязывает внести изменения в договор аренды земельного участка государственной и коммунальной собственности (или перезаключить договор аренды), то после внесения таких изменений в договор аренды земли субъект хозяйствования будет платить арендную плату за земельные участки согласно новым условиям — с момента внесения изменений в договор аренды (перезаключения договора аренды)”.

Из “Базы налоговых знаний” Миндоходов

Первоисточник